KBC – Kỳ vọng từ bất động sản khu dân cư – Cập nhật

• Doanh thu trong Q4/19 đạt 763 tỷ đồng và LN ròng đạt 355 tỷ đồng.
• LN ròng 2019 đạt 855 tỷ đồng, tăng 14,6% sv cùng kỳ, đạt 101,7% dự báo của chúng tôi.
• Duy trì đánh giá Khả quan với giá mục tiêu 17.500 đồng/cp.

LN ròng Q4/19 tăng trưởng nhờ biên lợi nhuận gộp tăng

DT Q4/19 của KBC giảm 8,1% sv cùng kỳ xuống còn 763 tỷ đồng trong khi LN ròng tăng 38,2% sv cùng kỳ, đạt 354,9 tỷ đồng nhờ biên LNG cao hơn (+21,62 điểm % sv cùng kỳ), với biên LNG từ BDS KDC cao hơn so với BDS khu công nghiệp (KCN) và khoản hồi tố chi phí tại KCN Tràng Duệ. KBC đã ghi nhận DT 598 tỷ đồng từ KDC Tràng Duệ sau khi các vấn đề pháp lý được giải quyết trong Q4/19. Giá vốn hàng bán Q4/19 giảm 59,7% sv cùng kỳ, với mức giảm là 190 tỷ đồng, gồm khoản hồi tố 80 tỷ đồng sau khi chốt chi phí thuê đất tại KCN Tràng Duệ.

LN ròng năm 2019 đạt 855 tỷ đồng, đạt kỳ vọng của chúng tôi

DT năm 2019 đạt 3.249 tỷ đồng (+30,45% sv cùng kỳ), gồm 2.286 tỷ đồng (+13,3% sv cùng kỳ) DT tại các KCN và 598 tỷ đồng ghi nhận từ dự án KDC Tràng Duệ. LN ròng năm 2019 tăng 14,6% sv cùng kỳ lên 855 tỷ đồng do lợi nhuận cổ đông thiểu số tăng 260% sv cùng kỳ; nguyên nhân do lợi nhuận của KBC năm 2019 chủ yếu đến từ các công ty con ở KCN Quang Châu, KCN Tân Phú Trung và dự án KDC Tràng Duệ mà KBC sở hữu lần lượt là 78%, 72% và 87%.

Kỳ vọng doanh thu BDS KDC tăng trưởng mạnh trong năm 2020-21

Chúng tôi kỳ vọng BDS KDC sẽ là động lực tăng trưởng doanh thu trong năm 2020-21 nhờ vào dự án KDC Tràng Duệ đã sẵn sàng để bán sau khi giải quyết vấn đề pháp lý. Bên cạnh đó, chúng tôi kỳ vọng KBC sẽ giải quyết vi phạm trong kế hoạch tổng thể dự án KDC Phúc Ninh để sẵn sàng bàn giao vào năm 2020. Chúng tôi ước tính doanh thu BDS KDC sẽ đóng góp 1.185 tỷ đồng (+48% sv cùng kỳ) trong năm 2020 và 1.710 tỷ đồng (+44% sv cùng kỳ) trong năm 2021.

Doanh thu BDS KCN tăng trưởng năm 2020 và suy giảm năm 2021

Chúng tôi ước tính DT từ cho thuê đất KCN năm 2020 sẽ tăng 18% sv cùng kỳ lên 2.667 tỷ đồng dựa trên kỳ vọng KCN Nam Sơn – Hạp Lĩnh (NS-HL) đi vào hoạt động trong năm 2020 và hiện đã có khách hàng đàm phán thuê 60ha tại đây. Dự án này có thể bù đắp cho sự chững lại tại KCN Quang Châu và KCN Tân Phú Trung. Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng doanh thu KCN năm 2021 sẽ giảm 61% sv cùng kỳ khi KCN Quang Châu đã cho thuê hết.

Duy trì đánh giá Khả quan với giá mục tiêu 17.500 đồng/cp

Chúng tôi duy trì đánh giá Khả quan với giá mục tiêu theo phương pháp RNAV là 17.500 đồng/cp dựa trên 1) tốc độ cho thuê đất KCN nhanh hơn kỳ vọng, 2) dự án Tràng Duệ đã sẵn sàng chuyển giao và 3) kỳ vọng vấn đề pháp lý tại dự án Phúc Ninh được giải quyết. Rủi ro tác động gồm 1) việc cho thuê đất KCN chậm lại, 2) dự án Phúc Ninh tiếp tục bị trì hoãn và 3) KCN NS-HL tiếp tục bị trì hoãn. Yếu tố đánh giá lại gồm 1) tốc độ cho thuê đất KCN và bán BĐS dân cư tăng mạnh và 2) KCN Tràng Duệ 3 được chấp thuận phát triển.

Xem thêm báo cáo chi tiết TẠI ĐÂY