Ngành Bất động sản Khu công nghiệp – Vẫn còn đó những thách thức

• Chúng tôi nhận thấy các yếu tố tích cực hỗ trợ với ngành BĐS khu công nghiệp đang mờ nhạt, tới từ các thách thức dần xuất hiện trong giai đoạn 2023 – 2024.
• Chúng tôi vẫn ưa thích BCM và PHR tới từ triển vọng tăng trưởng lợi nhuận và tỷ suất cổ tức tiền mặt cao

Đất KCN: Hai trung tâm khu công nghiệp cho thấy xu hướng trái ngược về nguồn cung mới

Trong năm 2022, tổng diện tích đất KCN tại thị trường miền Nam tăng 9,2% svck lên 41.950ha, trong đó 66,6% là diện tích cho thuê, khoảng 27.950ha (+8,2% svck). Thị trường miền Bắc chứng kiến nguồn cung mới tăng mạnh trong Q4/22, khoảng 590ha diện tích cho thuê (đa phần đến từ khu vực ngoại ô), giúp cho diện tích cho thuê tăng 7,9% svck lên 11.923 ha. Tổng diện tích năm 2022 tăng 8,1% svck đạt 16.915ha, trong khi tỷ lệ lấp đầy giảm 1,0 điểm % sv quý trước và 0,2 điểm % svck xuống còn 79%. Mặc dù vậy, chúng tôi nhận thấy miền Nam và miền Bắc đều được hưởng lợi từ xu hướng tăng giá thuê, với mức tăng lần lượt 10,5% và 7,5% svck.

Nhà kho (NK) và nhà xưởng xây sẵn (NXXS): Tiếp tục tăng trưởng mạnh

Chúng tôi tin rằng sự bùng nổ của thương mại điện tử đã hỗ trợ nguồn cung NK và NXXS gia tăng mạnh mẽ ở cả miền Nam và miền Bắc. Nhờ chào đón một số dự án trong năm 2022, tổng nguồn cung NK ở miền Nam và miền Bắc lần lượt đạt 3,87 tr m2 và 1,52 tr m2, trong đó phần lớn là nhà kho hiện đại. Đối với thị trường NXXS, tổng nguồn cung tại miền Nam và miền Bắc đã tăng lần lượt 23,3% và 1,6% svck đạt 4,8 tr m2 và 2,3 tr m2.

Triển vọng 2023-2024: Những thách thức dần xuất hiện

Chúng tôi nhận thấy các yếu tố tích cực hỗ trợ với ngành BĐS KCN đang mờ nhạt, tới từ các thách thức dần xuất hiện. Đầu tiên, chúng tôi cho rằng thị trường BĐS KCN sẽ chứng kiến sự khan hiếm nguồn cung mới trong năm 2023 khi thủ tục phê duyệt bị trì hoãn tới từ những vướng mắc về thủ tục pháp lý. Thứ hai, chúng tôi nhận thấy khả năng cạnh tranh của Việt Nam trong thu hút vốn FDI đang dần suy yếu so với các quốc gia khác trong khu vực, tới từ: 1) gia tăng cạnh tranh đến từ Indonesia, Malaysia khi các đối thủ này có môi trường kinh doanh, phát triển thuận lợi cho ngành xe điện và ngành công nghiệp bán dẫn, 2) thuế tối thiểu toàn cầu sẽ sớm được áp dụng trong năm 2024 có thể khiến cho lợi thế về ưu đãi thuế biến mất.

Chúng tôi ưa thích BCM, PHR và theo dõi NTC

Chúng tôi tin rằng một số nhà phát triển KCN lớn sở hữu quỹ đất sẵn sàng cho thuê với vị trí chiến lược có thể xoay chuyển những thách thức trên thành cơ hội. Theo đó, chúng tôi ưa thích PHR và BCM cho đầu tư dài hạn, tới từ triển vọng tăng trưởng lợi nhuận và tỷ suất cổ tức tiền mặt cao. Tiềm năng tăng giá: Dòng vốn FDI mới từ Mỹ mạnh hơn dự kiến. Rủi ro giảm giá: 1) chi phí đền bù đất tăng ở nhiều tỉnh, 2) thủ tục pháp lý bị kéo dài.

Đọc báo cáo chi tiết tại: Đây